Durée de vie des maisons à panneaux selon la norme et en réalité
Pour évaluer la liquidité (c'est-à-dire la possibilité réelle de vendre un appartement et le montant qui peut en être reçu), ils se concentrent sur la durée de vie de la maison à panneaux. Selon la réglementation, la durée de vie des bâtiments en panneaux de cinq étages est estimée à un demi-siècle et celle des bâtiments de neuf étages à environ 100 ans. Mais dans de nombreux cas, ces chiffres ne restent qu’une ligne directrice pour les urbanistes. Examinons la durée de vie réelle et standard des principaux types d'immeubles à appartements.
Durée de vie des maisons à panneaux selon GOST : recommandation ou verdict ?
Tout produit a une durée de conservation limitée. Et les bâtiments résidentiels ont une certaine durée de vie. Après son expiration, l'exploitation du bâtiment devient dangereuse. Cette période est déterminée pour chaque type de bâtiment selon GOST et les SNiP pertinents. Dans le tableau ci-dessous, vous pouvez voir des données généralisées sur les principaux types de bâtiments :
Pendant la durée précisée dans les documents, le bâtiment (à condition que les technologies de construction aient été respectées) conservera toutes les qualités déclarées. Cette période est une recommandation pour les urbanistes. Sur cette base, ils décident du moment de la démolition ou de la reconstruction de chaque bâtiment. Mais la durée de vie réelle peut être plus longue ou plus courte que la durée de vie standard.
| Facteurs qui augmentent la durée de vie normale d'un bâtiment | Facteurs qui réduisent la durée de vie normale d'un bâtiment |
|---|---|
| Respect strict de la technologie de la construction. | Violation de la technologie de construction : utilisation de matériaux de mauvaise qualité, mauvaise qualité du travail des constructeurs. |
| L'utilisation de panneaux de béton pleine grandeur ou de matériaux de qualité supérieure (revêtement en brique, parpaings, etc.) dans la construction des murs | Application de panneaux à parois minces. Cette solution, typique de Khrouchtchev, réduit de moitié la durée de vie. Son utilisation est due au caractère temporaire des bâtiments de l’époque de Khrouchtchev. |
| Scellement de haute qualité des joints interpanneaux sur le toit et les murs, leur entretien en temps opportun. | Manque d'étanchéité du toit, fuites fréquentes dans les joints. |
| Réalisation en temps opportun des grosses réparations : remplacement des cadres de fenêtres, du câblage, des conduites d'eau et d'égout | Manque de réparations majeures depuis longtemps. |
| Aucun accident de communication majeur : rupture de canalisations, inondation de sous-sol, grillage de câblage | Accidents majeurs : gel des canalisations de chauffage en hiver, inondation des communications. |
Durée de vie standard des maisons à panneaux des années 70
Les maisons à panneaux des années 70 appartiennent à l'époque du programme de construction de logements Brejnev. Il s'agit notamment des 90e, 121e et d'autres séries de projets, moins courantes. Dans le même temps, il existe de nombreuses sous-séries au sein de la série, et une maison construite en 1974 peut différer considérablement d'un bâtiment construit en 1979 en termes de disposition, d'isolation phonique et de caractéristiques d'isolation, ainsi que de confort de vie.
De nombreuses caractéristiques de ces maisons sont révélées dans cette vidéo utile :
Par rapport aux premières lignes de maisons à panneaux (« de Khrouchtchev »), les maisons « Brejnevka » présentent plusieurs avantages :
- amélioration de l'aménagement (apparition d'une cuisine spacieuse, couloir, augmentation de la hauteur sous plafond) ;
- utilisation de panneaux épais (épaisseur - à partir de 0,3 m);
- la présence d'un vide-ordures et d'un ascenseur dans de nombreuses lignes.
Étant donné que la base de la conception de ces maisons est toujours un système de panneaux, deux inconvénients principaux subsistent : l'impossibilité de réaménagement et la tendance des joints inter-panneaux à perdre leur étanchéité.
Les réglementations en matière de construction et les normes d'exploitation autorisent l'utilisation de tels bâtiments pendant 100 ans. Par conséquent, les appartements situés dans les immeubles « Brejnevka », bien qu'ils se situent dans le segment de prix « économique » du marché secondaire du logement, conservent une liquidité élevée.
Comment prolonger la durée de vie d'une maison à panneaux de 9 étages ?
Bien que la durée de vie des maisons à panneaux de 9 étages soit estimée par les experts entre 50 et 100 ans (selon la série), cet âge peut prolonger considérablement les réparations majeures en temps opportun. La durée recommandée par les normes est d'un quart de siècle. Dans ce cas, la liste des activités doit comprendre :
- révision des éléments structurels porteurs et, si nécessaire, leur renforcement ;
- remplacement de la charpente et des matériaux de toiture ;
- inspection des fondations et de la zone aveugle, si nécessaire, en éliminant les fissures et en renforçant les zones à problèmes ;
- réparation de câblage;
- réparation des systèmes d'égouts, d'approvisionnement en eau et de chauffage.
Malheureusement, en raison de la situation économique difficile, de nombreuses régions ne respectent pas les délais recommandés pour les grosses réparations. Un retard de 5 ans est courant, et pour de nombreuses villes, une rénovation majeure attendue depuis 15 ans n'est pas rare. Dans d'autres cas, les campagnes de réparation semblent réalisées dans le respect des délais, mais la palette des activités est réduite.
Une révision complète et en temps opportun peut prolonger considérablement la durée de vie d'une structure de panneaux.Un autre facteur important est l'attitude prudente des résidents à l'égard de la maison.
Durée de vie d'une maison à panneaux à 5 étages
La durée de vie des immeubles à appartements de 5 étages, construits dans le cadre du programme Khrouchtchev (1950-1960), est déterminée par des normes à 50 ans. Les calculs les plus simples montrent que pour les premières versions, il est déjà expiré et que les maisons construites dans les années 1960 sont debout depuis quelques années. Au moment où la « durée de vie » de la maison expire, un groupe d’experts formé par la municipalité doit évaluer l’état du bâtiment.
Sur la base de cette évaluation, ainsi que du plan de développement de la ville et de la disponibilité de fonds dans le budget de la ville, l'une des deux décisions suivantes est prise :
- Réalisation de grosses réparations. Un tel verdict concerne des maisons dont la sécurité n'est généralement pas satisfaisante.
- Démolition d'un bâtiment vétuste. Dans ce cas, les résidents disposent d'appartements de superficie égale dans des bâtiments neufs et la maison est démantelée après la réinstallation.
Dans les grandes villes, l'un des facteurs importants influençant la décision est le coût croissant du terrain sous la maison. Souvent, démolir un immeuble délabré de cinq étages et construire à sa place un nouveau bâtiment de 16 étages devient une solution beaucoup plus opportune que de procéder à une rénovation majeure.
Si un immeuble de cinq étages a été construit à l’époque de Brejnev (ou même après), sa durée de vie est estimée à un siècle. Dans ce cas, depuis 2020, le bâtiment fonctionne normalement.
Nous espérons que notre article vous a aidé à comprendre ce qui détermine la durée de vie de la maison qui vous intéresse et quelles sont les perspectives de démolition ou de reconstruction de ce bâtiment.